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| | 最高人民法院新建設工程施工合同司法解釋一，第18條，因保修人未及時履行保修義務，導致建筑毀損或者造成人身損害、財產損失的，保修人應當承擔賠償責任。
保修人與建筑物所有人，或者發包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任。
本條是關于保修責任問題的規定。
本條規定了建設工程質量保修責任，強調了保修人未及時履行保修義務，導致建筑物毀損或者人身損害、財產損失時，其應當承擔的賠償責任，在保修人與建筑物所有人或者發包人對建筑物毀損均有過錯的情況下，應能按照各自的過錯程度承擔相應的責任。
《建筑法》關于保修責任的規定，主要有60條、62條及八十條。中第60條規定：“建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體工程的質量。建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復。”建筑物的地基基礎工程和主體結構工程質量問題直接關系建筑物的安危，地基基礎工程在建筑物整體構造中起著舉足輕重的作用，主體結構更是建筑工程重要組成部分，這兩項工程是不允許存在質量隱患的，而且一旦發現建筑物的地基基礎工程和主體結構工程存在質量問題，也難以通過修復辦法解決。規定對地基基礎工程和主體結構工程實行保修制度，實際上是要求施工企業必須確保地基基礎工程和主體結構的質量在合理使用壽命內不發生問題。對使用中發生的地基基礎工程和主體結構工程的質量問題，如果能夠通過加固等確保建筑物安全的技術措施予以修復的，施工企業應當負責修復；不能修復造成建筑物無法繼續使用的，有關責任者應當依法承擔賠償責任。建筑工程的質量問題，在屋頂滲漏和墻面開裂方面表現得較為嚴重。故在建筑工程竣工時，建筑施工企業對已發現的質量缺陷應當修復！督ㄖā返62條規定：“建筑工程實行質量保修制度。建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目；保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規定。”《建筑法》第80條規定：“在建筑物的合理使用壽命內，因建筑工程質量不合格，受到損害的，有權向責任者要求賠償。”實踐中，不少房屋建筑質量較差，留有較多質量隱患。一些房屋在工程驗收時合格，而在住了一段時間后，有許多潛在的質量問題。如房屋面漏水，墻面裂縫或墻皮脫落，室內地面空鼓、開裂、起沙，上下水管道、暖氣管道漏水、堵塞，暖氣不熱，電氣故障，門窗開關不靈或縫隙超過規定等等顯露出來。為了明確施工企業對其施工的建筑工程應負的質量責任，維護用戶的合法權益，建筑工程質量保修制度由此應運而生。建筑工程質量保修制度是指建筑工程直接辦理交工驗收手續后，在規定的保修期內，因勘察設計、施工、材料等原因造成的質量缺陷，應當由施工單位負責維修的制度。建筑工程質量保修制度對于促進承包方加強質量管理，保護用戶及消費者的合法權益起著相當重要的作用。建筑工程作為一種特殊的耐用消費品，一旦建成后將長期使用。建筑工程在建設中存在的質量問題，在工程竣工驗收時被發現的，必須經修復完好后，才能作為合格工程交付使用；有些質量問題在竣工驗收時未被發現，而在使用過程中的一定期限內，逐漸暴露出來，施工企業則應當負責無償修復，以維護用戶的利益。根據《建設工程質量管理條例》第39條規定：“建設工程實行質量保修制度。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保證書。質量保證書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。”《建設工程質量保證書》具有承諾性質，是承包合同所約定雙方權利義務的延續，是施工企業對竣工驗收的建設工程承擔保修責任的法律文本。建設工程質量保修書的實施，是建設工程質量責任完善的體現，建設工程承包單位在竣工驗收時，向建設單位出具工程質量保修書，是落實竣工后質量責任的有效措施。對于涉及國計民生的公共建筑，特別是住宅工程的質量保修，《城市房地產開發經營管理條例》第30條第一款規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書”，對住宅工程質量保修制度的執行提出了更高的要求。
按著《建筑法》的相關規定，對建筑工程實行質量保修的范圍包括：（1）地基基礎工程和主體結構工程。建筑物的地基基礎工程和主體結構工程問題直接關系建筑物的安危，規定對地基基礎工程和主體結構工程實行保修制度，實際上是要求施工企業必須確保地基基礎工程和主體結構工程的質量。對使用中發現的地基基礎工程和主體結構工程的質量問題，如果能夠通過加固等確保建筑物安全的技術措施與修復的，施工企業應當修復；不能修復造成建筑物無法繼續使用的，有關責任者應當依法承擔賠償責任。（2）屋面防水工程。鑒于目前房屋建筑工程中的屋面漏水問題突出，本條將屋面防水工程的保修問題單獨列出。對屋頂、墻壁出現漏水現象的，施工企業應當負責保修；（3）其他土建工程。指除屋面防水工程以外的其他土建工程。包括地面與樓面工程、門窗工程等。如對正常使用中發現的室內地坪空鼓、開裂、起沙，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落，廁所、廚房、盥（guan）洗室，地面泛水、積水，陽臺積水漏水等土建工程的質量問題，應屬建筑工程的質量保修范圍，由施工企業負責修復。（4）電氣管線、上下水管線的安裝工程，包括電氣線路、開關、電表的安裝，電氣照明器具的安裝，給水管道、排水管道的安裝等。建筑物在正常使用過程中，如出現電器、電線漏電，照明燈具墜落，上下水管漏水、堵塞等屬于電器管線、上下水管線的安裝工程的質量問題的，施工企業應當承擔保修責任。（5）供熱、供冷系統工程，包括暖氣設備、中央空調設備等的安裝工程等，施工企業也應對其質量承擔保修責任。（6）國務院規定和合同約定應由施工企業承擔的保修責任的其他應當保修項目，施工企業都應當負責保修。需要注意的是，根據《房屋建筑工程質量保修辦法》第17條的規定：“下列情況不屬于本辦法規定的保修范圍：（一）因使用不當或者第三方造成的質量缺陷；（二）不可抗力造成的質量缺陷。”
因各類建筑工程存在不同情況，《建筑法》并未對建筑工程的保修期作具體規定，而是授權國務院建設行政主管部門，對最低保修期限問題作了具體規定。確定建筑物保修的具體期限，應當遵循《建筑法》第62條規定的原則：（1）保證建筑物合理使用年限內正常使用，對危機建筑物在合理使用年限內安全使用的質量缺陷，建筑施工企業應當負責保修。建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量的規定，建筑施工企業對地基基礎工程和主體結構工程的保修責任期，應當延及建筑物的合理壽命期間。（2）維護使用者的合法權益。建筑產品是以高額投資取得的長期使用的特殊產品，建筑工程的保修期限，應當與建筑產品的特點相適應，不能過短。否則，用戶以高額投資取得的建筑產品，在短期內即出現質量問題而無人負責，勢必損害用戶的利益！斗课萁ㄖこ藤|量保修辦法》第七條根據建筑工程質量，按不同部位設定了不同年限的保修義務，即“在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（一）地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為五年；（三）供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝為兩年；（五）裝修工程為二年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。”
原建設部于2002年5月1日起實行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第32條規定了住宅室內裝修工程的保修年限：“在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為兩年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為5年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。”《房屋建筑工程質量保修辦法》第八條規定了保修期限的起算時間：“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。”竣工驗收合格之日的確定，是指建設單位收到建設工程竣工驗收報告后，組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，驗收合格并各方簽署竣工驗收之文本的日期！督ㄔO工程質量管理條例》第49條第二款規定：“建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中，有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”那時的保修期為各方都認可的重新組織竣工驗收的日期。但是，住宅工程受訪單位對用戶的保修期要從房交付之日起計算。但需要注意的是，上述規定是關于建筑工程最低保修期的具體規定，建筑施工企業對其施工的建筑工程的質量保修期不能低于這一期限。此外，建筑產品是以高額投資取得的長期使用的一種特殊產品，處于維護建筑物使用者合法權益的角度考慮，建筑工程的保修期限應當與建筑產品的特點相適應。國家也鼓勵施工企業提高其施工工程的質量保修期限，實踐中，有些施工企業就建筑工程的保修期限問題做出了自己的規定，這些規定與現行的建設工程行政主管部門關于工程質量保修期限的規定相比，有了較大幅度的延長，受到社會的普遍歡迎與認可，也應當予以鼓勵。
保修期間的質量責任劃分原則是：施工單位未按國家有關規范、標準和設計要求施工造成的質量缺陷，由施工單位負責返修并承擔經濟責任；屬于設計方面原因造成的質量缺陷，由施工單位負責返修，其費用通過建設單位向設計單位索賠；因建筑材料構、配件和設備質量不合格引起的質量缺陷，屬于施工單位負責采購的，施工單位承擔經濟責任。屬于建設單位采購，但施工單位提出異議而建設單位堅持使用的，由建設單位承擔經濟責任；因建設單位或建筑物，所有人使用不當造成的質量缺陷，由建設單位或建筑物所有人自行負責；因地震、洪水、臺風等不可抗力或自然災害造成的質量事故，施工單位、設計單位、監理單位不承擔經濟責任。當初現在保修期限和保修范圍內的發生質量問題的情形，一般先由建設單位組織勘察、設計、施工等單位分析質量問題的原因，確定保修方案，由施工單位負責保修。賠償損失即包括因工程質量造成的直接損失，既用于返修的費用，也包括間接損失，如給使用者或者第三者造成的財產和非財產損失等。
瑕疵擔保，是指有償合同中的債務人，對其所提出的給付應擔保其權力完整和物的質量合格。如果債務人違反此種擔保義務，則應付瑕疵擔保責任。瑕疵擔保責任分為權利的瑕疵擔保和物的瑕疵擔保兩種類型。本條中，施工單位承擔的保修責任，實際上是對工程質量的瑕疵擔保責任，在工程質量保修期內，發包方或者使用人發現工程瑕疵的，有權直接請求承包人修理或者返工改建。施工單位是建設工程直接加工生產者，對工程質量負有直接的責任。而有些建筑施工企業在工程交付之后并關停并轉，工程質量保修問題無法保障。建設工程涉及面廣，使用周期長，直接涉及國家財產和公民人身財產安全問題，故對建設工程質量不合格，造成損失的情況，必須規定嚴格的質量責任！睹穹ǖ洹返802條明確規定：“因承包人的原因，致使建設工程在合理使用期限內造成人身損害和財產損失的，承包人應當承擔賠償責任。”《房屋建筑工程質量保修辦法》第14條規定：“在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三人人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三人可以向建設單位提出賠償要求。建設單位想造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。”《房屋建筑工程質量保修辦法》第15條同時規定：“因保修不及時造成新的人身、財產損害由造成拖延的責任方承擔賠償責任。”本條是根據上述規定的精神制定，其包含兩個方面的內容：（1）規定了保修人及時履行保修義務造成的賠償責任；（2）規定了混合責任情形下，保修人與建筑物所有人或者發包人各自應承擔相應責任。保修人的賠償責任雖然是侵權責任，但有其特殊性，有時可能是侵權責任和違約責任的競合！督ㄖā返18條對此也有相關規定。
此外，關于保修人的概念，在最初制定2004年解釋時，有觀點認為，采用承擔保修義務的單位或保修義務人的提法更妥。我們認為在一般情況下，建設工程的保修范圍和保修期限內出現質量瑕疵，施工單位應該承擔履行保修義務。如果施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。對于已經出售的商品房，原建設部2001年6月1日起實行的《商品房銷售管理辦》第33條第一款規定：“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。”當房屋出現質量問題時，如果房地產開發企業、施工單位、設計單位、監理單位互相推諉扯皮，購房者的權益就會受到損害，故與購房者具有直接合同關系的開發商當然應當首先承擔保修責任。有的房地產開發商將自己對購房人承擔的房屋保修義務委托給了房屋修繕公司或物業管理公司進行保修。鑒于以上種種情況，本條規定了保修人這個詞，其實也就是負有保修義務的人。當建設工程出現質量問題時，負有直接保修義務的人應當在第一時間履行期保修義務，決不能故意拖延履行其應盡的職責。至于什么情況下可以認定保修人未及時履行保修義務？要結合相關規定和實際情況進行分析。原建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第九條規定：“房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發出保修通知。施工單位接到保修通知后，應當到現場核查情況，在保修書約定的時間內予以保修。發生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現場搶修。”該辦法第十條規定：“發生涉及結構安全的質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當立即向建設行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出保修方案，施工單位實施保修，施工單位實施保修，原工程質量監督機構負責監督。”各地也根據《房屋建筑工程質量保修辦法》第64條第一款第三項的規定，制定了符合當地實際情況的具體規定，如《深圳市建設工程質量管理條例》規定：“施工單位應當自接到保修通知之日起五日內到達現場核查情況，并予以保修。發生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急事故的，應當立即搶修。”
如果在竣工結算后承包方已經拿到了全部工程款，承包方有可能在保修期內逃避保修責任，合同條款對此沒有更好的制約手段。而在支付工程款或工程進度款時，扣留5％或10％的保留金，在工程竣工時支付給承包方一半的保留金，缺陷責任期（及保修期）結束后再支付另一半的保留金，這樣就可迫使其履行保修責任。建設工程未經驗收，發包人擅自使用的，承包方應在法定或者設計文件規定的期限內，對工程地基基礎、主體結構承擔責任。對于該工程的其他部位的質量問題，自發包人提前使用之日未超過法定保修期限的，承包人仍然應該承擔責任。另外，建設工程在保修期內，發包人將該工程轉讓給第三人的，承包人仍然應當向受讓第三人承擔工程的保修責任，不能因建設工程合同主體的變更而免除保修責任。
因保修人拖延履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身損害、財產損失的，保修人應當承擔賠償責任。建筑物的所有人或者發包人對損害的發生及擴大有過錯的，也應承擔相應的賠償責任，比如，建筑物的所有人或者發包人使用不當，或者擅自改動結構、設備位置和不當裝修等，《建設工程質量管理條例》第15條第二款對此規定為：“房屋建筑使用者在裝修過程中，不得擅自變動，房屋建筑主體和承重結構。”如果建筑物的所有人或者發包人有類似的過錯行為，其對造成建筑物毀損也應根據實際情況承擔相應的過錯責任。如果建筑物的所有人或者發包人，沒有，在發現質量缺陷以后及時采取必要的措施減少損失，則其應對擴大的損失承擔相應責任。當然，要求建筑物的所有人或者發包人采取的措施必須是合理的，不能要求其作出特別的努力，去坐騎力所不及的不合理的、不可能的事情；不能要求其為防止損失擴大用自己的金錢去冒險，或者采取危害自身商業信譽的措施；不能要求其為第三人提起一起，既復雜又困難的訴訟；也不能要求其為減少損失而犧牲自己的財產和權利。
當保修義務人是建設工程的承包人時，由于其未及時履行保修義務，導致建筑物毀損或者人身財產損害，對發包人而言，承包人既違反了合同約定的工程質量保證的義務，也應承擔違約責任，同時承包人還應當承擔因此造成的侵權責任。發包人可以侵權責任，要求賠償發包人的人身和財產損失，對此，部分的損失賠償權，是侵權責任和違約責任的競合，發包人可以選擇其一來要求承包人承擔賠償責任。但是對第三人造成的損失而言，因第三人與承包人并無合同關系，而在侵權行為發生之前，當事人之間存在一種合同關系，是違約責任與侵權責任競合的主要原因，所以第三人只能以侵權責任請求與賠償。也就是說，承包方不僅要對發包峰承擔侵權責任，而且要對經轉手后的未來的建筑物的主人負責，即使承包方同未來建筑物的主人沒有任何關，甚至在城建過程中，承包方根本不知道未來的主人是誰。他們也必須對其所承建的建筑物的缺陷承擔責任？偠灾，侵權責任是不受合同關系限制的。在發生損害賠償責任時，第三人作為受害人，可以基于兩種理由提出賠償請求：（1）承包人建設工程不合格的侵權責任，不過作為受害人，對此舉證比較困難，不利于維護自己的權益。（2）建筑物的特殊侵權責任，這種侵權責任對受害人來說，不負有舉證責任，只要證明自己有損害的事實即可！睹穹ǖ洹返1253條規定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯，應擔承擔侵權責。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。”根據上述規定，建筑物在施工中，質量缺陷不能作為所有人或者管理人免責條件，所有人或者管理人應當先承擔賠償責任，然后再向有過錯的施工單位追查。
【審判實踐中應注意的問題】
一般而言，侵權責任和違約責任的區別在于：（1）侵權責任不能自行排除；（2）侵權責任一般是由法律直接規定的；（3）在履行一個承諾過程中的不當或者疏忽行為，將導致行為者對受害者的有形損失和身體傷害技能承擔侵權責任，也可能承擔違約責任；（4）對無形的經濟損失的賠償一般應由合同約定；（5）如果除了約定的藥履行行為沒有其他義務，則違反該義務不能構成侵權；（6）作為的義務，一般是由法律規定而不是由承諾確定的；（7）如果被承諾方由于信賴盛諾方的承諾而做出的相應行為導致了損失，則該損失可以通過侵權責任追究得到賠償。合同責任和侵權責任各有利弊，對于保修人未及時履行保修義務，導致建筑損毀或者人身財產損害時，當事人應如何通過訴訟維護自身的合法權益問題？應根據當事人提起不同訴訟，而有不同的處理方法。根據合同起訴，當事人非常明確，權力義務關系在合同中有明確的約定。但根據合同起訴也有一些弊端，建設工程施工合同中通常包括的條款往往限制合同人的潛在賠償責任，間接損失可能更不容易獲得賠償。原告為了避免這些不利的合同條款經常根據侵權責任來進行訴訟。 |
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